2018年第一季度香港房地产市场

香港研究人员洪圣启、洪圣启、洪圣启和钱美晨认为,由于当地住房企业对土地市场印花税的调整,对房价影响不大。2018年第一季度,中国开发商受到资本管制措施的影响,所有土地拍卖都由当地开发商进行。

立法会于一月初通过《2018年印花税(修订)条例》。这项政策只能激活二级市场的供给,不能解决住房市场供不应求的核心问题。

预计2018年住宅竣工将达到新高,或对香港住宅市场的房价增长产生一定的缓解作用。

《政策印花税修订条例》的制定预计对房价影响不大。立法会于一月初通过《2018年印花税(修订)条例》,正式将从价税提高至统一的15%,并将“香港永久性居民转换住宅物业”的退税宽限期由6个月延长至12个月。

在修订之前,如果卖方购买了第二套住房,他必须在6个月内出售该房产,才能免交额外的印花税。

为回应近年物业市场的火爆,政府已推出多轮需求管理措施,包括增加印花税、买家印花税、双重从价税及新住宅印花税,以打击短期投机、抑制外来需求及减少投资需求,维持私人物业市场的稳定发展。

根据税务局的数据,从2016年12月至2017年1月,须缴纳双重印花税或新住宅印花税的住宅物业交易约占交易总数的11%,低于热动前的约26%。

另一方面,为防止本地投资者透过“一个或多个团体”逃避新屋印花税,政府宣布自2017年4月12日起,收紧新屋印花税机制下香港永久性居民的主要豁免安排。

近年来,投资需求门槛的提高并没有令香港的房价降温,反而令二级市场的原始供应更加稀缺。许多想换房子的卖家担心,在房产交易后的短时间内,他们无法重新购买自己喜欢的房子,因此无法退还高额税款。

政府延长退税周期正是为了减少卖家在这方面的疑虑,从而激活二级市场的交易。

然而,这一政策仍未能解决市场供不应求的核心问题。据信,该政策只会增加二级市场上房产选择的多样性,对房价的总体趋势影响不大。

土地供应充足,新财年住宅竣工情况乐观。香港政府于3月初宣布了2018 -2019年政府土地销售计划。新财政年度的土地销售计划包括27处住宅用地,共提供约15,200个住宅单位。

27个住宅用地中有一半位于九龙,其中15个已从2017-2018年土地出售计划中展期,共提供约11,600个单元,其余12个用地共提供3,600个单元。

铁路房地产开发项目将继续是私人住房和土地供应的来源之一。

香港铁路公司(地铁)拥有的物业发展项目(位于油塘通风大楼、黄竹坑站、何文田站及日出康城)预计共提供4,250个单位。

2018年私人住房和土地的潜在供应量估计约为25,500套。

香港政府今年推出的前两个地盘均由本地主要发展商批出。

其中,华懋投资31亿港元在观塘的一个地盘,平均底价为12,003港元。

此外,九仓集团在九龙塘投资125亿港元,底价为每平方英尺28531港元,创下九龙区新高。

这两个项目预计总共提供500个单元。

与去年相比,政府出售的70%的土地是由中国开发商投资的。2018年,香港当地开发商开始实施比以往更积极的投资策略。

从建筑量来看,2017年的建筑量只有17,000套,比2016年的高峰大幅度下降。

建筑量已恢复到2015年的水平,这表明2019年至2020年的平均完工量也将恢复到去年的18,000套左右。

由于前几年的完成率低于同年,2017年的完成率最终将回到政府的目标水平。

2017年,建成私人住宅17,790栋,同比增长22%,这是近年来首次接近18,000栋的预测目标。

随着建设单位在2016年的集中竣工,对未来两年竣工的预测将更加乐观。

根据评估署发表的《2018年香港物业报告》的初步统计数字,预计2018年落成的私人住宅楼宇数目为18,130幢及20,370幢,两年内共有38,500幢,其中约一半集中在新界。

根据2017年的数据估计,在未来3-4年内,能够供应市场的主要私人住宅单位数量将保持在约97,000个的高水平。可以预期,香港房地产市场的紧张供应将会缓解。

按地区划分,在2017年落成的17,790个私人住宅单位中,54%位于新界,38%位于九龙,8%位于港岛。展望2018年,49%的新私人住宅单位将在新界兴建,25%在九龙城(包括启德)及17%在荃湾兴建。

香港企业在土地投资策略上更加积极。内地住宅企业继续寻找住宅物业。香港政府今年推出的前两个地盘均由本地主要发展商批出。其中,观塘第三号测量地段第1068号地盘批予华懋集团,九龙塘新九龙地段第6579号地盘批予九仓集团。

与2017年相比,当时政府出售的70%土地由中国开发商投资,香港企业2018年的投资策略非常进步。

此外,与2017年相比,2018年大部分香港企业成立财团,共同收购土地,用于新发展区、新市镇扩展区及优质市区地段的布局,而2018年则继续投资于低密度及中等密度住宅楼宇,以降低香港边缘地区(如新界及离岛)的土地成本。然而,香港企业收购土地的方式已经从原来的财团模式转变为更加独立的土地投资。

由于资本管制措施,内地房地产公司在投资方面不如以前积极,但它们将继续在香港扩张,寻找整栋建筑、一篮子房地产或收购机会。

内地住宅企业傅生国际首次进入香港房地产市场。该公司已投资9 . 2亿港元兴建何文田喇沙路6号,该工程将于年内竣工,并提供78个单位。

中国奥源房地产也首次投资香港房地产,斥资1.31亿港元购买了位于半山区的宜颜大厦的五个单元,打算重建和发展该大厦。

需求、营业额和价格都大幅上涨,市场仍然很热。从2018年1月和2月的住宅交易来看,住宅交易的总数和价值每月都有所增加。虽然一级住宅交易的总数和价值大幅增加(交易数目由一月份的828宗增至二月份的168宗,交易价值由140亿港元增至172亿港元),但二级住宅交易的数目和价值却有所减少(交易数目由一月份的4,442宗减至二月份的4,314宗,交易价值由358亿港元减至337亿港元)。

随着2017年第四季度房价和销售额的稳步上升,奢侈品市场继续火爆,顶级别墅和联排别墅备受追捧,奢侈品市场在2018年第一季度继续火爆。

其中,博弗林的山顶别墅引起了人们的极大关注。一月份,一幢三套别墅的售价为每平方英尺2.85亿港元,即60,216港元。总成交价格和别墅价格达到新高。

与此同时,山顶大厦土地被纳入最新的土地出售计划。2018/19年度政府土地出售计划包括位于山顶文慧道2、4、6、8、9和11号的稀有豪宅土地。“L”地块面积约为190,000平方英尺,最大可建建筑面积为95,000平方英尺。

由于住宅发展用地供不应求,特别是在山顶及南区,预计该要约会吸引本地及内地发展商的浓厚兴趣,价格亦会再创新高,从而推动日后豪华住宅市场的进一步发展。

联排别墅市场同样令人印象深刻。1月23日,长江房地产投资有限公司董事郭魏紫在联排别墅媒体开放日表示“对香港未来奢侈品市场充满信心,升值潜力至少在20%-30%之间”。

这一系列最后9座别墅产品的目标客户不仅是当地人,而且由于其优越的地理位置,离西九龙站只有8分钟的路程,所以更多的是内地客户。

香港奢侈品市场继续吸引内地大亨的注意力。

2017年粤港澳台大湾区的战略布局对香港来说是一个难得的发展机遇,也成为连接内地市场和香港市场的政策桥梁。

行政长官林郑月娥在三月的最后一周访问深圳、中山和珠海,也向内地市场传递了一个信息,就是未来的联系会更紧密。

硬件方面,今年第三季度开通的港珠澳大桥和广深港高速铁路,五大机场和水上巴士的互联互通,都在努力缩小海峡两岸的距离。

由于战略交流和空之间的距离越来越近,香港房地产市场对内地大亨的吸引力越来越明显,奢侈品市场是他们关注的焦点。

由于香港缺乏发展用地,拥有大面积独立房号的洋房将会得到强大客户的积极回应。

预计未来豪华住宅市场将继续受到内地及本地自用买家需求的支持。

2018年,豪华公寓价格预计将再上涨5%至10%,联排别墅价格也可能上涨10%至15%。

总而言之,印花税修订规例对整体房价趋势影响不大。

2018年香港住宅市场的表现将与2017年持平,甚至有所上升。房价增长将在2018年保持稳定,交易量下降的可能性较小,且受限制空。

发表评论