敏捷发布另一项1亿美元的可持续债务灵活融资安排,以降低财务成本

进入2019年,国内房地产市场开始逐渐走出2018年的阴霾。许多当地房地产市场已经迎来了一个“小春天”,以前荒芜的土地已经明显升温。

在融资方面,随着政策的改变,住房企业发行债券的行为也大幅增加。

融资窗口期的到来给企业带来了新的机遇。这些聪明的开发商在抓住融资机会的同时,也运用灵活的融资技术,有效优化债务结构,降低融资成本。

继5月28日成功发行6亿美元、4.5年不可赎回的高级永久资本证券后,雅高在6月14日宣布追加1亿美元。这两笔7亿美元的总额将用于替代雅高2013年发行的10.215%永久债务的10.215%利率,金额相同,为7亿美元。

在此之前,雅高已经发布了一份旧的永久债务赎回公告。

据了解,这种“6+1”债券发行节奏是雅高为根据市场情况进一步降低融资成本而采取的灵活融资安排。在确保融资金额的同时,还为雅高近一个月的可持续债务节省了1亿美元的利息支出。

历史数据显示,“6+1”债券发行节奏有效降低了融资成本。雅高于2013年1月宣布,已与汇丰银行、瑞银集团、摩根士丹利和工行国际就发行7亿美元可持续债券达成认购协议。

此前,6月11日,雅高宣布将于7月18日全额赎回7亿美元的永久债务。

为此,雅高在不久的将来进行了两轮融资。

5月28日,雅高宣布,公司已成功发行6亿美元的高水平可持续债务,年利率为8.375%。在此基础上,敏捷在6月14日以同样的利率成本又增加了1亿美元。

据了解,根据当时的债券发行协议,赎回的2013年7亿美元可持续债券的当前利率已达到10.215%,比新发行的可持续债券8.375%的利率高出近两个百分点。

因此,由于金额相同,更换后,不仅雅高的总债务不会增加,而且融资成本也能有效降低。

事实上,从雅高最近发行的两种可持续债券来看,8.375%的年利率不仅低于2013年旧可持续债券的当前利率,而且明显低于同期发行可持续债券的同行。

此前,6月13日,郑融房地产集团宣布发行2亿美元、2.6年不赎回的优先可持续资本证券,初始配置率为每年10.25%。

对此,行业分析师指出,发行债券的成本与发行单位的资质密切相关。企业信用评级越高,相对利率越低。

同行之间的债务比率相对较低。由于敏捷只发行了两轮新债务来代替旧债务,所以不会增加敏捷的总债务。

在回答记者关于公司相关财务指标的询问时,相关负责人指出:公司目前的债务水平是健康的,“6+1”债券发行节奏是雅高为根据市场情况进一步降低融资成本而采取的灵活融资安排,这将优化公司的债务结构。

根据年报数据,截至2018年底,敏捷的资产负债率为76.14%,同比上升2.68个百分点。净负债率也从2017年的71.4%上升至2018年的79.1%。

即便如此,雅居尔的债务比率在业内仍处于相对较低的水平。

乐居的财务数据显示,100家上市住宅企业的资产负债率从2017年的77.72%上升至2018年的78.9%,而敏捷的76.14%低于平均水平。

此外,根据克里的数据,2018年前11-30家住房企业的平均净负债率达到101.27%,而敏捷的平均净负债率仅为79.1%。

此外,雅居乐截至2018年底的现金储备达到451亿元,2019年到期债务为353亿元。现金储备可以完全覆盖短期债务,加上600亿元的未使用信贷额度。从这个分析来看,敏捷的资本链并没有承受很大的压力。

雅高表示,公司债务最近略有增加,主要是由于多元化投资。

据了解,近年来,除了传统的房地产行业外,雅高近年来还相继推出了物业、环保、住房管理等非住房业务。

非住房业务中,房地产业务已经分拆上市,2018年营业额为33.77亿元,同比增长91.8%。环保业务收入6.14亿元,同比增长199.8%。环保业务营业利润1.97亿元,同比增长685.1%。

住房管理业务成立时也实现了当年的利润。

2019年,雅居乐的投资计划将达到500亿元,其中房地产投资预算约为400亿元,其他行业投资预算约为100亿元。

雅高表示,这是根据公司今年的销售情况确定的,投资占总销售额的40-50%,这是量入为出的典型。

房地产行业的稳步增长是敏捷健康发展的主要支撑。

2018年,敏捷实现预售金额1026.7亿元,首次突破1000亿元。

2019年,销售额将继续增长至1130亿元,31个新开工项目价值超过2000亿元,主要分布在中国东部和南部。

得益于合理的土地战略,雅库特2018年的毛利率达到43.9%,远高于行业水平。

今后,随着大湾区土地储备的放开,雅高空的利润将进一步增加。

数据显示,截至2018年底,雅居乐在粤港澳台湾地区拥有约980万平方米的土地储备,其中中山占49%,惠州占29%,广佛占17%,总价值1500亿元,土地成本约为3300元/平方米,平均价格约为13400元/平方米。

此外,雅居乐在2018年签署了10项城市更新协议,主要集中在广州、中山、太原和郑州,土地储备充足。

关于海南限购对公司的影响,雅居乐表示,海南限购不仅有利于海南房地产长效机制的建立和完善,也有利于新时期海南经济健康可持续发展。

因此,从长远来看,对雅居乐是有好处的,雅居乐是一家渴望在海南继续深耕的企业。

特别是随着自由贸易港等政策红利的发放和数百万人才的引进,海南作为中国唯一的13亿人口的热带岛屿,将变得越来越有价值和前途。

此外,作为一家全国性的住宅企业,雅居乐在全国各地的均衡分布也能有效避免单一市场变化的影响。

据了解,在过去的18年里,雅居乐先后在北京、天津、山东、长江三角洲、海峡西岸等9大城市群新增30个项目,进入汉中、连云港、徐州等16个城市。并有针对性地在琼州、北海、漳州象山湾等沿海旅游城市获得一批优质项目。

18年来,同样注重旅游地产概念的云南雅居乐地区的预售金额超过50亿元,同比翻了一番以上。

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